Kira İlişkisindeki Uyuşmazlıklardan Kaynaklanan Davalar;

Öncelikle söz konusu uyuşmazlıklarda görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemeleri olduğunu söylemeliyiz. Yetkili mahkeme ise kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesi yani kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Sözleşmede kiracı yahut kiraya veren sıfatlarından hangisine haiz olunduğu göz önüne alınarak hukuki hak ve menfaatlerin korunması amacıyla ilgili hukuki yola başvurulmalıdır. İlgili davalar; kira tespit, uyarlama, -tahliye- uyuşmazlığın durumuna göre sulh hukuk veya icra hukuk mahkemelerinde tahliye davalarıdır.

Kira borcunu ödemeyen kiracı tahliye edilebilir mi?

Kira bedelinin eksiksiz ve sözleşmede belirlenen tarih aralığında ödenmesi kiracının yerine getirmek zorunda olduğu yükümlülüklerindendir. Söz konusu yükümlülüğün tekrar edilecek şekilde ihlal edilmesi tahliye sebeplerindendir. Bu sürecin ayrıntılarına göre sulh hukuk ve icra hukuk mahkemelerinde tahliye davaları görülmektedir. Zorunlu arabuluculuk, iki haklı ihtar gibi, süreci kolaylaştıracak ve davanın seyrini pozitif anlamda değiştirebilecek hukuki gerekliliklerin göz ardı edilmemesi için söz konusu durumun yaşanmasıyla hukuki danışmanlık almak kiraya verenin hak ve menfaatlerini koruyacaktır.

Kira bedelinin zamanında ödenmemesi dışında hangi hallerde tahliye davası açılabilir?

Tahliye davalarının tek nedeni kira bedelinin ödenmemesi yükümlülüğünden ibaret değildir. Tahliye davaları, taraflar arasında düzenlenmiş tahliye taahhüdünün bulunması, kiraya verenin kendisinin yahut ailesinin kiralanan konuta ihtiyacı, söz konusu konutun yeniden imar ve inşaatının zorunlu olması, sözleşmenin maddelerinin ihlali nedenleriyle de açılabilmektedir. Bu sebeple taraflar arasında uyuşmazlık net olarak belirlenmeli ve hukuki süreç buna göre şekillendirilerek başlatılmalıdır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

TBK 350/1'e göre; “Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Türk Borçlar Kanununun 350. Maddesinde "altsoy" terimi kullanılarak kiralayanın çocuklarının konut ihtiyacı da tahliye sebebi olarak kabul edilmiştir.

Söz konusu maddeye ve ilgili Yargıtay karar ve uygulamalarına dayanarak söyleyebiliriz ki; kiraya verenin kendisinin, çocuklarının, anne ve babasının, bakmakla yükümlü olduğu herhangi birinin konuta olan ihtiyacının gerçek ve samimi olduğu kanıtlandığı müddetçe kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2016/3380 K. 2016/3343 T. 25.4.2016

"Reşit olan kimse bekar dahi olsa ailesiyle birlikte oturmaya zorlanamaz. Bu durumda reşit olan ihtiyaçlının bekar dahi olsa ayrı oturma istemi olağan karşılanmalı, ihtiyaç iddiasının kanıtlandığı kabul edilmelidir. İhtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu kanıtlandığından tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir. ''

İki Haklı İhtar İle Kira Sözleşmesinin Feshi

Kiracının yerine getirmekle yükümlü olduğu kira bedelinin eksiksiz ve zamanında ödenmesi borcunun aynı kira dönemi içerisinde iki kere ihlal edilmesi ve söz konusu ihlal durumlarında kiracıya ilgili ihtarnamenin gönderilmesiyle yahut ilgili kira borçlarına ilişkin icra takibi açılmasıyla kiracı aleyhine tahliye davası açılabilmektedir.

TBK 352/2 "Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir."

Söz konusu haller dışında da taraflar arasındaki uyuşmazlığın detaylarına ilişkin hukuki çözümler mevcuttur. Doğru danışmanlık alarak hak ve menfaatlerinizin zedelenmesinin önüne geçebilirsiniz.